Кредитный шах

BUILDING. 29 августа. Украинским банкам так и не удалось получить внешние займы в достаточном для удовлетворения растущего спроса физических лиц на валютные кредиты объеме. Вдобавок Национальный банк Украины заявил о повышении учетной ставки, что спровоцировало ужесточение условий ипотечного кредитования. В результате за борьбу Нацбанка с инфляцией придется расплачиваться девелоперам, причем не только временем и деньгами, вложенными в проекты. На кону - бизнес.

 Предпосылки

Процентные ставки по ипотечным кредитам в Украине стали резко повышаться. С начала года они выросли в среднем на 1,5-2% для валютных займов и на 3-4% для гривневых. Если еще в начале первой декады этого года покупатель мог приобрести жилье в кредит под 12% годовых в долларах и под 14% в национальной валюте, то в начале лета стоимость ипотечных займов начиналась от 14,5% в иностранной валюте и 18% в гривне.

Предпосылкой к такому росту процентных ставок стало сокращение объемов заимствований и удорожание длинных ресурсов для финучреждений на рынке внешних займов. И если для крупных банков доступ к данным ссудам был усложнен, то для небольших банков рынок внешних заимствований стал вовсе недоступным. Последней каплей стало заявление Нацбанка от 30 апреля, гласящее о начале активной борьбы с инфляцией в Украине и повышении учетной ставки с 10% до 12%. Теперь коммерческие банки обязаны платить за ссуды на 2% дороже.

Политика превентивных мер НБУ по недопущению выдачи необеспеченных рисковых кредитов и принятия финансово необоснованных решений покупателем недвижимости лишила коммерческие финучреждения ресурсов для кредитования. В итоге ряд банков приостановили ипотечные программы как минимум в одной из валют, другие повысили ставки по кредитам для физлиц.

В сложившейся ситуации лишь треть крупных украинских банков готовы кредитовать приобретение жилья на первичном рынке. Ни один банк не кредитует покупателей строящегося жилья с нулевым первоначальным взносом. Затруднят доступ физлиц к ипотеке и новые правила предоставления кредитов. Одним из таких шагов на пути борьбы с инфляцией станет рассмотрение выдачи кредитов физлицам исключительно с официальными доходами. В отдельных случаях банки будут требовать дополнительный залог, что увеличит затраты заемщика, в данном случае на страхование и оценку дополнительного залога.

Все эти события привели к сокращению платежеспособного спроса. 

Достанется всем

Многие отечественные компании, обладающие инвестиционным чутьем, еще в прошлом году сделали акцент на коммерческой недвижимости. Те же, кто «не успел», вынуждены искать выход из ситуации.

Уже сейчас по ряду объектов наблюдаются серьезные проблемы с объемами продаж, вплоть до их временной остановки. При этом бизнес еще не выработал единую позицию относительно плана действий. По самым оптимистическим оценкам экспертов рынка, ипотечный кризис не коснется доходности девелоперских проектов, поскольку в план по возведению объекта заранее заложена стоимость строительства, на которую не повлияет повышение ипотечных ставок для физлиц. Более реалистичны прогнозы  относительно снижения доходности бизнеса ввиду затягивания сроков экспозиции объектов и банкротства целого ряда компаний.

«Небольшие компании-застройщики, имеющие на своем счету пару проектов, как правило, в качестве фактического источника финансирования используют привлеченные денежные средства покупателя. Привлекать финансовые ресурсы на приемлемых условиях смогут только крупные системные застройщики, которым будет доступен максимально полный набор инструментов финансирования. Именно они смогут эффективно привлекать ресурсы. К сожалению, на сегодняшний день таких компаний единицы», - комментирует заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.» Алексей Говорун.  

Правда, на этот счет есть и другое мнение. «Парадокс состоит в том, что именно компании, возводящие один-два дома на 200 квартир, смогут профинансировать строительство за счет инвесторов при любой кредитной политике. В то же время у компаний, возводящих крупные жилые комплексы на тысячу и более квартир, основные средства изначально идут на разработку территории, которая включает общефундаментальные работы и проведение коммуникаций на объекте. Соответственно, денег застройщика на все это уйдет больше, а внешних средств, полученных от инвесторов, будет гораздо меньше, что неизбежно приведет к убыткам, - рассказывает руководитель девелоперской компании «Запад-Инвест-Групп» Вадим Савчук. - Поэтому самый большой риск сегодня - это банкротство застройщиков и девелоперов. Он может произвести эффект «карточного домика». Иными словами, строительство крупных проектов в столице или в регионах остановится из-за отсутствия финансирования, что повлечет серьезные последствия на рынке, в том числе и закрытие девелоперских компаний, возводящих крупные объекты».

К тому же сокращение выдачи кредитов - серьезный сдерживающий ценовой фактор, а увеличение сроков продаж ведет к повышению накладных расходов по девелоперскому проекту. Рентабельность капитала собственников проекта будет падать, поскольку девелоперам придется за счет собственных средств финансировать большую долю затрат, нежели раньше.

В то же время на сегодняшний день девелоперу очень сложно взять кредит в банке на строительство жилья, даже при наличии залога. По словам представителей девелоперских компаний, сначала банки отписываются и запрашивают дополнительные документы, но в итоге, по прошествии 2-4 недель, отказывают в кредите, обосновывая это чаще всего видением дополнительного количества рисков.

В затруднительную ситуацию рискуют попасть как отечественные, так и зарубежные девелоперы. «На первый взгляд, более выигрышная позиция - у иностранных девелоперов, которые находятся на «короткой ноге» с иностранными кредиторами и имеют прямой доступ к дешевым деньгам. Однако риски, связанные с отечественной экономикой, на сегодняшний день очень высоки, и иностранные банки неохотно вкладывают в Украину», - отмечает В. Савчук.

 Ценовой вопрос

Правда, не все девелоперы настроены пессимистично. По мнению директора строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Вячеслава Молоткова, большинство компаний безболезненно перенесут даже существенное падение продаж жилых объектов. «На сегодня у киевских компаний есть большой запас земельных участков. Как правило, они не афишируются, но являются достаточно серьезным активом в свете прихода иностранных инвесторов. А продажа любого участка под застройку в Киеве - это достаточно серьезный источник денег. Поэтому можно сказать, что запасы киевскими девелоперами сформированы, причем достаточно серьезные, - говорит он. - Хотя я не прогнозирую существенного уменьшения продаж. По моим прогнозам, в Киеве продажи могут уменьшиться максимум на 10-15%».

По самым смелым прогнозам, итогом ужесточения условий ипотечного кредитования и удорожания проектов для девелоперов может стать падение цен на жилье. «Я считаю, что застройщики будут снижать цену, ведь строительство - это сложный и капиталоемкий бизнес. Компания, которая уже вошла в этот рынок, создала мощности, будет заинтересована в том, чтобы эти мощности были загружены, а проекты, на которые были потрачены большие деньги, - реализованы. Она никуда не денется. Например, на встречах с инвесторами, а таких встреч была не одна, мне чаще всего приходится слышать такую фразу: «Ну, что же делать, буду продавать по 7200-7600 грн. за 1 кв. м». И такие цены озвучиваются для Киева и пригорода, в эти цифры все равно заложена стопроцентная прибыль. Другими словами, даже если застройщики снизят цены, ничего страшного не произойдет - у них просто не будет сверхприбыли», - считает заместитель министра регионального развития и строительства Анатолий Беркута.

Сами девелоперы о возможном падении цены на недвижимость не говорят. Хотя признают некоторое ее удешевление. Как сообщил BB один из участников рынка, уже сегодня есть застройщики, которые под новый год снизили цены на 3-5%, а сейчас их просто не повышают. Однако с учетом уровня инфляции получается, что в реальном измерении цена недвижимости все-таки падает. «Сокращение платежеспособного спроса на жилье должно отразиться на стоимости продаж для девелоперов. Единственный фактор, который способен немного отодвинуть падение цен, - инертность рынка недвижимости. Для синхронизации рынка жилой недвижимости с текущей конъюнктурой финансового рынка необходимо некоторое время», - объявляет ситуацию финансовый менеджер компании «Аврора Девелопмент» Николай Шеренговой. Некоторые девелоперы, правда, с таким мнением не соглашаются, заявляя, наоборот, что наблюдается тенденция косвенного роста.

Юлия Лищук